Información Fiscal
BREVE INFORME SOBRE LAS OBLIGACIONES FISCALES Y GENERALES PARA COMPRAR, VENDER O ALQUILAR UNA VIVIENDA EN ESPAÑA
(Información facilitada a título orientativo)
Enero de 2010
AL COMPRAR
Primera transmisión de una vivienda, garajes y trasteros (si se escrituran al mismo tiempo que la vivienda y no más de 2 garajes y 1 trastero): IVA(1) al 8%.
Primera transmisión de garajes y trasteros: IVA al 18% si se escrituran independientemente de la vivienda.
Compra de una parcela: IVA al 18% si quien vende es una sociedad, ITP(2) al 8% si quien vende es una persona física.
Segunda transmisión de una vivienda, garajes y trasteros: ITP al 8%. Si el vendedor y el comprador son sociedades, la compraventa puede estar sujeta al 18% de IVA. Se permite la renuncia a la exención del ITP sujetándolo a IVA cuando el adquirente tenga derecho al cien por cien de la deducción del IVA y tanto el transmitente como el adquirente sean sujetos pasivos del IVA.
Importante: controlar que el vendedor haya pagado el IBI (3) de los últimos 5 años. En caso de impagos el comprador será responsable.
El comprador de la vivienda retendrá el 3% del precio si compra a un no residente fiscal en España, y será responsable de ingresarlo directamente a Hacienda.
El no residente fiscal, necesita el Certificado de Inscripción en el Registro Central de extranjeros y el NIE(4).
Gastos adicionales a la compra:
Notaría: depende del tipo de escritura que sea, del importe de la operación, si hay una hipoteca… etc. A título orientativo: para una escritura simple y sencilla y por un valor de 300.000€, son aproximadamente 640€. Para un valor de 500.000€ son aproximadamente 725€.
Registro de la Propiedad: Algo menos que los honorarios de Notaría.
AJD(5): Si se constituye hipoteca, el 1% de la responsabilidad hipotecaria, que se calcula teniendo en cuenta el importe del préstamo hipotecario más los intereses de tres años y las costas (depende de las condiciones del préstamo) y que suele llegar en total aproximadamente al 1,5% del principal del préstamo.
Plusvalía(6): Según la ley corresponde al vendedor, salvo pacto en contrario. Es un impuesto que grava la propiedad y por lo tanto tiene que estar pagado en el momento de la transmisión.
Abogado: alrededor del 1% del valor de la operación, más el IVA correspondiente al tipo actual del 18%. Negociable.
Comisiones de la Agencia Inmobiliaria: Lo habitual es que las pague el vendedor por ser quien pone el inmueble en el mercado y encarga el servicio. Los honorarios pactados se incrementan con el IVA actual del 18%.
AL VENDER
Si quien vende es un español, o un extranjero residente fiscal en España mayor de 65 años y ha vivido en la vivienda durante más de 3 años: no está sujeto al impuesto del 19% (desde 01/01/2010) sobre el incremento de patrimonio.
Si quien vende es un español, o un extranjero residente fiscal en España y reinvierteen una nueva compra de su vivienda habitual: no está sujeto al impuesto del 19% (desde 01/01/2010) sobre el incremento de patrimonio.
Si quien vende es español: no se practica ninguna retención en la escritura de compraventa. Se pagan impuestos del 19% (desde 01/01/2010) sobre el incremento de patrimonio, salvo en los casos de reinversión en primera vivienda habitual. Los impuestos se pagaran en el momento de la declaración de las rentas del año en el cual se produjo el beneficio.
Si quien vende es un extranjero fiscalmente residente en España: no se practican retenciones y el tratamiento fiscal es igual que si vende un español.
Si quien vende es un extranjero no residente fiscal en España: retención del 3% sobre el precio en escritura de compraventa. En los 30 días hábiles siguientes a la escritura de compraventa, hay que declarar la ganancia y pagar impuestos del 19% (desde 01/01/2010), descontando las retenciones que en su caso se hubiesen practicado.
Si quien vende es una sociedad española: se pagan impuestos del 20, 25 ó 30 por ciento –según los casos- sobre la ganancia obtenida al integrarse ésta en la cuenta de resultados de la empresa.
Importante: al liquidar los impuestos, el coste de adquisición de la vivienda y los gastos adicionales a la compra pueden ser objeto de actualización por aplicación de los coeficientes de corrección monetaria que intentan igualar el coste de adquisición, con la ganancia obtenida.
Plusvalía: según la ley corresponde al vendedor. Suele ser habitual que los vendedores incluyan pacto de contrario, pero el Ayuntamiento reclamará siempre al vendedor. Si se pacta que la plusvalía es a cargo del comprador, el vendedor puede reclamarla judicialmente.
Abogado: alrededor del 1% del valor de la operación, negociable.
Comisiones de la Agencia Inmobiliaria: Lo previamente pactado con la agencia, más IVA al tipo actual del 18%.
La propiedad debe estar al corriente de pagos de IBI (últimos 5 años), tasas por recogida de basura y cuotas de la Comunidad de Propietarios.
UNA VEZ COMPRADA LA VIVIENDA
El Ayuntamiento girará los siguientes recibos que recomendamos sean domiciliados en cuenta bancaria:
1.- IBI: recibo anual de aproximadamente el 1% del valor catastral. El recibo del IBI contiene el número de referencia catastral y el valor catastral de la vivienda/garaje/trastero
2.- Basura: los recibos suelen ser semestrales
3.- Contribuciones especiales (cuando las haya)
Además se deberá hacer frente a los Gastos de la Comunidad de Propietarios establecidos.
OBLIGACIONES DE UN NO RESIDENTE POR SER PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA
Pago de impuestos de una presunta renta anual sobre la propiedad del 24% y calculados sobre el 2% del valor catastral cuando éste exista. De no haberse asignado valor catastral a la propiedad, el impuesto se calcula teniendo en cuenta el 1,1% de la mitad del valor de adquisición y al resultante se le aplica el 24%.
Estos impuestos se pagan también por extranjeros residentes en España, sobre segundas residencias y otras propiedades radicadas en territorio español.
Una sociedad offshore propietaria de una vivienda en España estará sujeta a un impuesto anual del 3% calculado sobre el valor catastral y en caso de venta tributará por la ganancia al 19% (desde 01/01/2010).
ALQUILAR SU PROPIEDAD
Españoles o Residentes fiscales en España: incluir el importe recibido en concepto de renta en la declaración anual de IRPF(7).
No Residentes: declarar la renta y pagar impuestos del 24%.
(1) IVA: Impuesto del Valor Añadido. Tipo actual reducido: 8%. Tipo general: 18%
(2) ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
(3) IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles. Gestión municipal. Aprox. 1% del valor catastral
(4) NIE: Numero de Identificación de Extranjeros
(5) AJD: Actos Jurídicos Documentados
(6) PLUSVALIA: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana. Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del suelo en el caso de venta de parcelas, y del suelo atribuible a la vivienda desde su última transmisión.
(7) IRPF: Impuesto de la Renta de las personas físicas.
Greenlife Estates ofrece esta información a título orientativo y con la intención de ayudar a sus clientes. Declina cualquier responsabilidad respecto de las consecuencias que pudieran derivar de la información facilitada y recomienda que los interesados consulten la Agencia Tributaria o profesionales y entidades cualificadas.
