Información Fiscal

BREVE INFORME SOBRE LAS OBLIGACIONES FISCALES Y GENERALES PARA COMPRAR, VENDER O ALQUILAR UNA VIVIENDA EN ESPAÑA

(Información facilitada a título orientativo)

Noviembre 2012

El tipo de IVA  general ha subido del 18% al 21% y el reducido del 8% al 10%. Es una subida transitoria que se aplicará hasta el 31 de diciembre de 2013.

AL COMPRAR

Primera transmisión de una vivienda, garajes y trasteros (si se escrituran al mismo tiempo que la vivienda y no más de 2 garajes y 1 trastero): IVA(1) al 10%.

Primera transmisión de garajes y trasteros: IVA al 21% si se escrituran independientemente de la vivienda.

Compra de una parcela: IVA al 21%. Habrá que tener en cuenta la naturaleza del bien, de forma que si tiene la consideración de solar el tipo de IVA es del 21% en primera transmisión, y normalmente quien vende será sujeto pasivo de IVA. Se permite la renuncia a la exención si quien adquiere y quien transmite son sujetos pasivos del IVA. Se produce la inversión del sujeto pasivo en los supuestos tasados por la ley. Puede estar sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas si la operación se realiza entre particulares, y si no cabe la inversión del sujeto pasivo cuando uno de ellos sea empresario o profesional. El tipo para las Transmisiones Patrimoniales Onerosas va del 8 al 10% por lo que una parcela tributará por este impuesto al tipo del 10% si supera los 800.000 euros de valor.

Segunda transmisión de una vivienda, garajes y trasteros: ITP al 8% normalmente ya que el importe no superará normalmente el primer tramo de la escala. Si el vendedor y el comprador son sociedades, la compraventa puede estar sujeta al 21% de IVA si tratándose de segundas o ulteriores entregas de edificaciones se renuncia a la exención IVA.

En todos los casos en que las transmisiones se realicen sujetas a IVA también estarán las operaciones sujetas al 1,5% de Actos Jurídicos Documentados.

Importante: controlar que el vendedor haya pagado el IBI (3) de los últimos 5 años. En caso de impagos el comprador será responsable.

El comprador de la vivienda retendrá el 3% del precio si compra a un no residente fiscal en España, y será responsable de ingresarlo directamente en Hacienda. Si la operación está sujeta a IVA se produce la inversión del sujeto pasivo.

El no residente fiscal, necesita el Certificado de Inscripción en el Registro Central de extranjeros y el NIE(4). Igualmente puede estar obligado a nombrar un representante fiscal en España.

Gastos adicionales a la compra:

Notaría: depende del tipo de escritura que sea, del importe de la operación, si hay una hipoteca… etc. A título orientativo: para una escritura simple y sencilla y por un valor de 300.000€, son aproximadamente 640€. Para un valor de 500.000€ son aproximadamente 725€.

Registro de la Propiedad: Algo menos que los honorarios de Notaría.

AJD(5): Si se constituye hipoteca, el 1% de la responsabilidad hipotecaria, que se calcula teniendo en cuenta el importe del préstamo hipotecario más los intereses de tres años y las costas (depende de las condiciones del préstamo) y que suele llegar en total aproximadamente al 1,5% del principal del préstamo.

Plusvalía(6): Según la ley corresponde al vendedor, salvo pacto en contrario. Es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno sobre el que se construyó la finca y se devenga por el valor del suelo calculándose por años desde la última transmisión del inmueble.

Abogado: alrededor del 1% del valor de la operación, más el IVA correspondiente al tipo actual del 21%. Negociable.

Comisiones de la Agencia Inmobiliaria: Lo habitual es que las pague el vendedor por ser quien pone el inmueble en el mercado y encarga el servicio. Los honorarios pactados se incrementan con el IVA actual del 21%.

AL VENDER

Al vender se produce tributación por la diferencia existente entre el valor de adquisición y el valor de venta. El precio de adquisición se multiplica por un coeficiente de corrección monetaria que permite incrementar el precio de adquisición pagando menos impuestos. Si quien vende es un español, o un extranjero residente fiscal en España mayor de 65 años y ha vivido en la vivienda durante más de 3 años y en otros casos, como por ejemplo el de reinversión en viviendas, hará falta que consulte expresamente debido a los cambios que se están produciendo en la normativa tributaria con habitualidad.

 Si quien vende es español: no se practica ninguna retención en la escritura de compraventa, pero en su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, deberá declarar el importe de la venta, minorado en los gastos de adquisición, precio y reformas si las hubiera y las puede justificar. Se permite actualizar el precio con los coeficientes de corrección monetaria. La ganancia se integra en el apartado de ganancias patrimoniales del IRPF y tributa a un tipo menor que el general. (Consultar el tipo en cada momento debido a los cambios que se están produciendo con habitualidad)

Si quien vende es un extranjero fiscalmente residente en España: no se practican retenciones y el tratamiento fiscal es parecido al que se aplica a un residente fiscal en España.

Si quien vende es un extranjero no residente fiscal en España: retención del 3% sobre el precio en escritura de compraventa. En los 30 días hábiles siguientes a la escritura de compraventa, hay que declarar la ganancia y pagar impuestos (consultar el tipo porcentual). Del importe a pagar se restan las retenciones practicadas.

 Si quien vende es una sociedad española: se pagan impuestos del 25 ó 30 por ciento –según los casos- sobre la ganancia obtenida al integrarse ésta en la cuenta de resultados de la empresa. Si se trata de vivienda no se aplica el tipo del 20% que podría aplicarse a empresas con actividad económica diferente del arrendamiento de inmuebles, como sería el caso de utilizarse como oficina o domicilio social.

Importante: Como ha quedado dicho, al liquidar los impuestos, el coste de adquisición de la vivienda y los gastos adicionales a la compra pueden ser objeto de actualización por aplicación de los coeficientes de corrección monetaria que intentan igualar el coste de adquisición, con la ganancia obtenida.

Plusvalía: según la ley corresponde al vendedor. Suele ser habitual que los vendedores incluyan pacto de contrario, pero el Ayuntamiento reclamará siempre al vendedor. Si se pacta que la plusvalía es a cargo del comprador, el vendedor puede reclamarla judicialmente.

Abogado: alrededor del 1% del valor de la operación, negociable.

Comisiones de la Agencia Inmobiliaria: Lo previamente pactado con la agencia, más IVA al tipo actual del 21%.

La propiedad debe estar al corriente de pagos de IBI (últimos 5 años), tasas por recogida de basura y cuotas de la Comunidad de Propietarios.

UNA VEZ COMPRADA LA VIVIENDA

El Ayuntamiento girará los siguientes recibos que recomendamos sean domiciliados en cuenta bancaria:

1.- IBI: El recibo de este impuesto es anual y se devenga el 1 de enero de cada año. Es de aproximadamente el 1% del valor catastral. El recibo del IBI contiene el número de referencia catastral y el valor catastral de la vivienda/garaje/trastero

2.- Basura: En este caso se trata de una tasa, y los recibos suelen ser semestrales o trimestrales.

3.- Contribuciones especiales (cuando las haya)

Además se deberá hacer frente a los Gastos de la Comunidad de Propietarios establecidos, siendo conveniente consultar al Administrador de Fincas que deberá expedir un certificado de que la finca se encuentra al corriente en el pago. La falta de este certificado hace responsable legal del ejercicio en curso y del anterior al comprador de la vivienda.

OBLIGACIONES DE UN NO RESIDENTE POR SER PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA

Pago de impuestos de una presunta renta anual sobre la propiedad del 24% aproximadamente, y calculados sobre el 2% del valor catastral cuando éste exista. De no haberse asignado valor catastral a la propiedad, el impuesto se calcula teniendo en cuenta el 1,1% de la mitad del valor de adquisición y al resultante se le aplica el 24%. También se paga una pequeña parte por el Impuesto sobre el Patrimonio.

Las Rentas Imputadas se pagan también por extranjeros residentes en España, sobre segundas residencias y otras propiedades radicadas en territorio español.

Cualquier sociedad extranjera propietaria de una vivienda en España estará sujeta a un impuesto anual del 3% calculado sobre el valor catastral y en caso de venta tributará por la ganancia patrimonial  al tipo establecido del 21%. Si se declara a la Hacienda Pública quién es el titular último persona física de la sociedad, no se paga el 3% anual.

ALQUILAR SU PROPIEDAD

Españoles o Residentes fiscales en España: incluir el importe recibido en concepto de renta de bienes inmuebles en la declaración anual de IRPF(7).

No Residentes: declarar la renta y pagar impuestos del 24%.

(1) IVA:  Impuesto del Valor Añadido. Tipo actual reducido: 10%. Tipo general: 21%.

(2) ITP:  Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

(3) IBI:   Impuesto de Bienes Inmuebles. Gestión municipal. Aprox. 1% del valor catastral

(4) NIE:  Numero de Identificación de Extranjeros

(5) AJD: Actos Jurídicos Documentados

(6) PLUSVALIA: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana. Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del suelo en el caso de venta de parcelas, y del suelo atribuible a la vivienda desde su última transmisión.

(7) IRPF: Impuesto de la Renta de las personas físicas.

Greenlife Estates ofrece esta información a título orientativo y con la intención de ayudar a sus clientes. Declina cualquier responsabilidad respecto de las consecuencias que pudieran derivar de la información facilitada y recomienda que los interesados consulten a la Agencia Tributaria o  a profesionales y entidades debidamente cualificadas.

Los tipos porcentuales de IVA, Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y Ganancias Patrimoniales y otros ingresos derivados de rentas de bienes inmuebles hay que consultarlos por cada operación debido a los cambios que se están produciendo con habitualidad. El Gobierno ha dictado hasta la fecha 27 Reales Decretos Leyes desde principios de 2012 y 8 Leyes Generales modificando la tributación de estas operaciones, y otras medidas económicas y de orden social y reactivación de la economía.